Деревянное домостроение — важнейшая составляющая ЛПК России, которая может стать локомотивом отрасли при условии, что задачи, которые поставлены в ряде национальных программ, касающихся развития строительства малоэтажного жилья, будут реализованы должным образом.
Проблемы общие
Практически нет ни одной правительственной инстанции, как на федеральном, так и на региональном уровне, которая бы не высказалась по поводу необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в России.
Более того, в течение последних десятилетий было принято несколько национальных программ и проектов, не считая еще большего количества программ региональных, а также деклараций различных ассоциаций и других объединений, причастных к жилищному строительству.
Тем не менее, поддержка малоэтажного строительства, которая обеспечивается на государственном уровне, не так велика на самом деле, чтобы говорить сегодня о массовом индустриальном строительстве жилья.
По признанию многих строительных предприятий, играть на рынке «малоэтажки» частным компаниям тяжело и невыгодно. И это связано со многими факторами, но в первую очередь виновата бюрократическая машина, требующая не только согласований, но и дополнительных теневых затрат, связанных с «победой» в том или ином тендере на строительство.
Однако, даже если не учитывать «теневые» затраты, картина для строителя, взявшегося за реализацию проекта малоэтажной застройки, складывается весьма неблагоприятная. Затраты застройщика при малоэтажном строительстве распределяются следующим образом. Строительная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Купля и оформление земельного участка — 30%. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог — еще 30%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% — на реализацию объекта (реклама, юридическое сопровождение и т.п.). В результате средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40 000-45 000 руб./кв.м., в то время как в высотном строительстве — от 30 000 руб./кв.м.
Проект поселка.Замечательно, не правда ли?
Как видно из вышеприведенных расчетов, значительная часть затрат застройщика при реализации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры. Это создает значительную финансовую нагрузку на девелоперов. Кроме того, эти затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.
Оценка стоимости инфраструктуры, которая нужна для возведения малоэтажных поселков очень разнится, и именно этот фактор также снижает притягательность для бизнеса малоэтажного домостроения. Что такое инфраструктура для современных малоэтажных поселков? Это все инженерные сети, дороги и социальный пакет в виде детских садов, школ, магазинов и мест досуга. Где взять деньги на все необходимые элементы инфраструктуры? Как законодательно определить необходимость строительства малоэтажного поселка в 50-100 км от места возможной работы и что будет в будущем с такими поселками? Тем не менее, Фонд РЖС заявил, что к 2013 году 75% от общего объема возводимого жилья будет малоэтажным.
Нельзя сказать, что этот фонд вовсе бездействует, доля малоэтажного строительства среди проектов, реализуемых на землях Фонда РЖС, в настоящее время составляет около 40%. В этой цифре есть определенная доля лукавства. Большая часть малоэтажного жилья в России возводится самими жителями или на их средства. Как говорил К. Маркс: «Освобождение рабочих должно быть делом самих рабочих», или в более поздней редакции советских классиков: «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих». Тем не менее, результаты труда этих «утопающих» регулярно включаются в реляции различных инстанций.
На практике выглядит менее привлекательно….
Один из наиболее крупных проектов, в котором предусмотрено участие Фонда РЖС, — застройка территории новой Москвы. Предполагается, что на землях новой Москвы будет вестись, в основном, малоэтажное строительство. Во всяком случае, так заявили столичные власти. По мнению НП «Союз застройщиков», чтобы малоэтажное строительство было выгодно девелоперам и доступно гражданам, необходимо изменить существующий порядок застройки, равномернее распределить транспортную нагрузку на городские магистрали. Иными словами, для изменения ситуации на рынке жилищного строительства нужны системообразующие меры.
Еще один аспект — себестоимость строительства. Во всем мире себестоимость строительства малоэтажного жилья значительно ниже, чем высотного. Это связано, в частности, с использованием недорогих технологий строительства, и экономией на материалах. В Подмосковье и других регионах ряд компаний активно использует современные технологии возведения недорогих домов — в частности, каркасных. Однако такое строительство требует четкого соблюдения технологии, высокой квалификации строителей и использования качественных материалов. Между тем, нередки случаи, когда компании поступаются качеством ради экономии. Однако это отдельная тема и мы ее затронем ниже.
В среднем, проект малоэтажной застройки финансово более емкий, чем проект высотного строительства. Так, по объему затрат возведение 15-этажного одноподъездного дома сопоставимо со строительством поселка на 35 домов или 50 таунхаусов. Безусловно, стоит при этом учитывать, что индивидуальные условия присоединения к сетям и обременения того или иного проекта могут увеличить затраты на его реализацию в разы.
И все-таки у «малоэтажки» есть и определенные плюсы даже в современных условиях. Общим правилом является то, что основные затраты в обоих случаях приходятся на начальный период, когда производится выкуп и оформление земельного участка, согласование ТУ. Однако при малоэтажной застройке уже в этот период можно начинать продажи, используя полученные от покупателей средства на реализацию проекта. Кроме того, сдачу домов можно вести поэтапно, по мере их готовности. Также поэтапно можно вести благоустройство территории, присоединение мощностей и т.д. Это невозможно в случае реализации проекта высотного строительства.
Кроме того, даже в период кризиса малоэтажные объекты не превратятся в долгострой. Всегда можно найти выход из положения — освоить часть территории, построить часть поселка. Наконец, можно достроить конкретный дом до такой стадии, чтобы можно было в нем жить хозяину и самостоятельно доводить дом до ума собственными силами.
Доступное или комфортное?
Введенное в обиход понятие «жилье эконом-класса» оказалось камнем преткновения во многих ситуациях. К сожалению, нигде в мире жильё эконом-класса не становится комфортным. Так как отказаться от применения этого термина вряд ли возможно в ближайшем будущем, то необходимо уточнить правомерность его применения, особенно, когда используются другие важные характеристики жилья, такие как комфорт и энергоэффективность.
Что значит доступное жилье? Этот термин скорее политический, нежели экономический или технологический. Если под термином «доступное» подразумевается «дешевое» жилье — значит, социальное или дотационное жилье. Отождествление термина «доступное» с понятием «дешевое» (в смысле себестоимости строительства) умножается нанепрофессионализм инвесторов, что приводит к весьма печальным последствиям. Вопрос доступности жилья, главным образом, необходимо связывать с вопросами государственных дотаций и субсидий и, в последнюю очередь, с технологией производства и строительства.
Спекуляции вокруг «доступности» жилья приводят к подмене понятий, погоне за дешевизной, что в условиях отсутствия нормативной базы и технологического контроля приводит к строительным «экспериментам», во-первых, опасным для людей, и, во-вторых, способным дискредитировать современную технологию домостроения вообще.
Задача конструктора деревянного дома сводится к тому, чтобы, оперируя стандартами, он мог ответить на вопрос: «Какой уровень комфорта можно предоставить за выделенные на строительство деньги»?
Несколько слов о доступности «зеленого» дома. «Зеленые» технологии строительства — это в первую очередь новые технологии с использованием энергосберегающего оборудования и материалов, оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду и здоровье человека. И это только часть требований к такому дому. Естественно, что «зеленый», «пассивный» или «активный» дом обойдется покупателю заметно дороже «обычного». И, в частности, за счет установки дополнительного инженерного оборудования. Правда, сторонники «зеленого строительства» утверждают, что дополнительные затраты окупятся в течение 10-15 лет благодаря более высокой энергоэффективности дома. Это весомый аргумент в пользу «зеленого» дома. Важно, только чтобы дом был действительно «зеленым», т.е. аттестованным по международным и национальным «зеленым» стандартам.
Необходимо сказать еще об одном аспекте обеспечения доступности жилья. Одним из средств, широко применяемых в мировой практике для решения жилищной проблемы населения, является ипотека. Но так как объектом залога при ипотечном кредитовании является непосредственно малоэтажное здание, необходимо обеспечивать достаточно высокое качество строительства, для того чтобы объект залога был ликвидным в период действия ипотеки. Для этого необходимы профессиональные, объективные экспертные оценки, как технологий строительства по параметру долговечности, так и умения подрядчиков исполнять их.
Зарубежные технологии и российская действительность
«России, по ходу исторической жизни ее, досталась уже роль пользования опытностью западной Европы, по всем почти частям государственного обихода, начиная научною образованностью вообще, у нас сильно отсталою, и кончая техническими приспособлениями знаний для удобнейшего устройства быта». (Петров П. Материалы для истории строительной части в России. СПб., 1869. — с. 3.).
Это заключение не утратило актуальности и по сей день. Поэтому, анализируя опыт развитых стран, включая не только Западную Европу, но и Северную Америку, а также Японию, следует сделать однозначный вывод. Он заключается в том, что альтернативы технологиям производства и строительства быстровозводимых каркасных, каркасно-панельных и объемно-модульных домов на сегодняшний день в индустриальном деревянном домостроении нет.
Конечно, существуют и успешно развиваются в России технологии строительства домов из бруса и оцилиндрованного бревна, и у них есть будущее. Однако, при всех достоинствах таких домов есть один, но очень важный недостаток — высокая стоимость. Сегодня и в обозримом будущем они будут доступны лишь для достаточно обеспеченной части населения.
Приведенный нами вывод не нов и принят на вооружение уже достаточно давно. Если не учитывать опыт производства сборно-щитовых («финских») домов, предпринятый в 50-60-х годах в СССР, то первой промышленной технологией быстровозводимого жилья стала технология производства и строительства каркасных домов по технологии канадской фирмы NASCOR. Завод в Ростовской области, выпускающий комплекты каркасных домов по лицензии этой фирмы был запущен в 2001 году.
Далее последовали другие технологии из Канады, США, Германии…
Ничего плохого в адрес поставщиков оборудования для заводов, выпускающих комплекты быстровозводимых домов, сказать нельзя. Однако, российская действительность вносит свои коррективы. Точно и метко по этому поводу высказался Михаил Валерьевич Лифшиц, президент ГК «Глобал Эдж»: «…если завод по сборке автомобилей БМВ привезти сюда и наладить производство с комплектующими от ВАЗа, получится что угодно, только не БМВ».Продолжая цитировать Михаила Валерьевича, добавим: «… если немцы в конструкцию панелей своего деревянного каркасного дома закладывают сухую клееную заготовку, то наши обычную доску, и к тому же, не всегда сухую…» и т.д. И эту «инициативу» пока остановить не удается.
Доступное жилье. Конечно,оно не должно выглядеть так...
У нас практически полностью отсутствует нормативная база для оценки качества современных малоэтажных домов, включая и технологию их производства и строительства.
Ссылаясь на зарубежный опыт успешного развития индустриального производства малоэтажного жилья, у нас забывают сказать о том, что, например, в США имеются всеохватывающие строительные нормы и правила служащие для обеспечения высокого качества жизни и безопасности строящихся домов. Такие нормы сложились в течение многих лет конкурентной борьбы производителей и вполне отвечают требованиям рынка. Основным конструктивным строительным материалом для малоэтажного строительства являются доски из древесины хвойных пород и композиционные материалы на основе древесины. Все используемые в США деревянные строительные материалы — доски, фанера, древесные плиты, балки перекрытий, стропила, фермы — должны соответствовать стандартам ассоциаций производителей. Как правило, такие стандарты проходят сертификацию на уровне штатов. После этого они становятся фактически нормами и для производителей, и для строителей.
Строительные нормы и правила по технологии деревянного домостроения, включая технологию быстровозводимого жилья, содержат утвержденные требования, основанные на проверенных данных, точность которых поддерживается научно-исследовательскими институтами, такими как Forest Products Laboratory (FPL), Мэдисон, штат Висконсин и др.
Но так оно тоже, к сожалению, не может выглядеть.
Этот дом стоит 2,5 млн. руб. плюс 1,5 млн.— за землю и подключение коммуникаций
Контроль над строительством осуществляет строительный департамент местного муниципалитета. В их лице осуществляется государственный архстройнадзор. Контроль начинается с согласования проектной документации, привязки к плану участка. В течение всего процесса строительства инспектор придет на строительную площадку не менее 4-5 раз, в частности, для принятия скрытых работ (например, закладка теплоизоляции в каркас здания) и по завершении работ. Важнейшим контролером строительства является представитель банка-кредитора. Если он нашел ошибки, которые могут повлиять на безопасность дома и другие его характеристики, снижающие его ликвидность, он может (и, как правило, делает это) остановить строительство и в письменном виде потребовать исправить нарушения.
У нас подобной отлаженной системы нет, точнее она находится в зачаточном состоянии. Отсюда многочисленные скандалы с качеством малоэтажного жилья, возведенного для граждан, пострадавших от стихийных бедствий, аварий.
Попытки привести к цивилизованному образу действий наших доморощенных конструкторов предпринимались и предпринимаются. Еще в 2002 г. в спешке был разработан свод правил по проектированию и строительству домов СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных, одноквартирных, жилых домов с деревянным каркасом» (одобрен постановлением Госстроя РФ от 14 февраля 2002 г. № 6). Он представляет собой перевод на русский аналогичных документов, действующих в Канаде (в основном), с небольшими изменениями, которые должны были по замыслу разработчиков учитывать национальные особенности России.
И в этом в целом позитивном процессе копирования чужих прогрессивных наработок есть огромное преимущество — всегда имеется возможность критически оценить опыт внедрения тех или иных новаций, и не допустить у себя ошибок.
Но есть и серьезный недостаток такого подхода, т.к. копировать чужой опыт нужно комплексно, с учетом всей остальной нормативно-методологической базы, и не только строительной. Большое значение имеет также состояние нормативно-правового регулирования в стране, не говоря уже о различиях (порой очень серьезных и кардинальных) в экономическом устройстве.
При всех недостатках упомянутого выше свода правил он все-таки задает определенные правила в строительстве каркасных и каркасно-панельных домов.
В России, наконец, появился технический регламент «О безопасности зданий и сооружений», работа над которым шла почти пять лет. Он вступил в действие с 30 июня 2010 года. Это документ, детально регламентирующий все этапы «жизни» зданий — от начала проектирования до эксплуатации и сноса.
Новая основа для строительных норм
Установление законодательных требований безопасности в новом техническом регламенте, по словам экспертов, поможет быстрее переходить на усовершенствованные и более безопасные строительные материалы, технологии.
Ответил закон и на вопрос, что дальше будет с действующими на нынешний момент строительными нормами и правилами, оставшимися с советских времен. Согласно документу, актуализированные СНиПы, СанПиНы и ГОСТы, конкретизирующие те или иные положения техрегламента, «перейдут» в правительственный перечень и будут называться сводами правил. В дополнение к ним будут разрабатываться и национальные строительные стандарты. Своды правил и национальные стандарты при необходимости смогут пересматриваться и актуализироваться государством. Но не реже, чем раз в пять лет.
Однако, принятие технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» — это только первый шаг по реформированию системы технического нормирования в сфере градостроительной деятельности. Для того, чтобы иметь возможность реально пользоваться данным техническим регламентом, необходимо переработать 162 технических документа в различных сферах. Ожидается, что с вступлением в силу техрегламента в этот процесс активно включится бизнес. В частности, строительные саморегулируемые организации.
В настоящее время остро стал вопрос о том, как гармонизировать эти технические документы с требованиями европейских стандартов. Средний возраст российских СНиПов составляет около 20 лет, а самый «свежий» из них датирован 2003 годом.
Одна из проблем гармонизации российских СНиПов и еврокодов связана именно с тем, что в их основе лежат принципиально отличающиеся механизмы управления экономикой. ГОСТы, которые являются базой современных СНиПов, создавались, когда единственным игроком на рынке строительства было государство. Именно поэтому они по своей сути всегда были обязательны к исполнению. Еврокоды — это рыночные документы. Их добровольное применение в Европе обусловлено тем, что всю ответственность за риски при строительстве несут разработчики и исполнители. Они страхуют все риски и именно поэтому допускаются на рынок.
Даже критики принятого технического регламента признают его пользу…
В России эта система на сегодняшний день не работает. И большая часть усилий государства направлена не на то, чтобы создать эффективную базу для повышения ответственности бизнеса, а на внедрение максимального количества обязательных для исполнения требований. С одной стороны, при низком доверии общества к представителям бизнеса максимальная регламентация строительства многим кажется единственным способом защитить конечного потребителя от появления многочисленных некачественных и опасных для жизни строительных объектов. С другой стороны, чем больше обязательных норм прописано в законодательстве, тем сложнее будет проходить процесс интеграции России в европейское пространство, а также в ВТО, где главной регулирующей силой является рынок. Поэтому профессиональному сообществу при участии всех заинтересованных стороны еще только предстоит найти ответ на вопрос, как согласовать национальные интересы и потребности строительной отрасли.
Материальная база малоэтажного строительства
Для того, чтобы малоэтажное и, в частности, деревянное домостроение стало по-настоящему массовым, помимо урегулирования вопросов с выделением земли под строительство, организации современной инфраструктуры в поселениях и решения ряда других проблем, о которых речь шла выше, необходимо решить еще две задачи.
Первая — обеспечить рынок необходимым количеством высококачественных стройматериалов. Вторая — снизить цены на стройматериалы путем организации высокопроизводительных предприятий, выпускающих эти стройматериалы с использованием современных технологий. Как уже отмечалось выше, наиболее перспективными для промышленного деревянного домостроения являются каркасные и каркасно-панельные дома. Основными материалами для таких домов являются древесные плиты и конструкционные пиломатериалы (включая клееные).
В настоящее время обшивка каркасов и панелей выполняется с использованием плит OSB, которые впервые появились в США, как альтернатива фанере. В последние два десятилетия этот материал получил весьма широкое распространение в строительстве и других отраслях промышленности. Высокопроизводительные технологические линии, использование низкокачественного древесного сырья, в том числе невостребованных в других областях деревообработки древесных пород (осина, тополь и др.) позволили добиться заметного снижения стоимости OSB по сравнению с фанерой, при высоких технологических и прочностных показателях этих плит. К сожалению, в России плиты OSB в настоящее время не производятся. В строительстве используются плиты, экспортируемые из Польши, Латвии и других стран. Естественно, что это сказывается на их цене и себестоимости строительства. Производство конструкционных пиломатериалов высокого качества — вторая важнейшая задача для развития индустриального деревянного домостроения. Для получения таких пиломатериалов в первую очередь необходимы современные технологии лесопиления. Только современные мощные лесопильные потоки с использованием фрезерно-брусующего, фрезерно-пильного и другого современного оборудования способны обеспечить высокое качество пиломатериалов и приемлемую себестоимость в условиях, когда качество круглого леса постоянно снижается при устойчивой тенденции роста его стоимости. И дело не только в том, что производительность и высокий уровень автоматизации таких линий дают возможностьполучить более низкий уровень себестоимости продукции вместе с необходимым уровнем качества. Крупные лесопильные заводы, как показывает практика, имеют возможность использовать высокоэффективные системы автоматической сортировки пиломатериалов и мощные сушильные установки.
Какую роль могут выполнять системы сортировки? Сортировка пиломатериалов по прочности позволяет существенно расширить ресурсную базу индустрии деревянного строительства(вовлечь в производство пиломатериалы, которые ранее относили к низшим сортам и браковали). Объективные данные о прочности пиломатериалов снижают материалоемкость конструкций в среднем на 18% за счет повышения точности расчетов.
Есть резервы и в области производства клееных деревянных конструкций. Общеизвестно, что стоимость клееного бруса в Европе в среднем заметно ниже, чем у нас. И дело здесь в более высоком уровне технической оснащенности их производств. Снижение доли ручного труда, более высокая производительность и более полное использование исходного сырья — это главные причины эффективной работы зарубежных предприятий. Справедливости ради, отметим, что и у нас появляются предприятия, которые можно с полным основанием считать достигшими мирового уровня. В качестве примеров можно привести два крупных проекта, в разработке и реализации которых приняли непосредственное участие специалисты "Global Edge".
Одним из наиболее удачных проектов является предприятие ООО «Сибирские терема». Оно создано на базе Восточно-Сибирского завода ЖБК в 2004 году. Производственные мощности цеха позволяют выпускать клееные деревянные конструкции объемом до 1 000 м3 и дома из клееного бруса жилой площадью от 1500 до 2000 м2 .Учитывая постоянно растущий спрос на продукцию, на достигнутом уровне «Сибирские терема» останавливаться не собираются. Основной задачей является расширение производства, увеличение объемов выпускаемой продукции с учетом сохранения безупречного качества. Качество продукции ООО «Сибирские Терема» подтверждено сертификатом Госстроя РФ и получило высокую оценку заказчиков. География продаж продукции: Москва, Туапсе, Пермь, Саратов, Иркутск, Прибайкалье, Владивосток, Кыргызстан и целый ряд других регионов России и стран СНГ. На предприятии освоен выпуск высококачественных погонажных изделий, деревянных лестниц и дверных блоков, которые пользуются устойчивым спросом. ОАО «Сокольский ДОК» является заводом №1 в России по производству клееного бруса и балки, как по объемам, так и по качеству (проектная мощность завода- 105 тыс. куб. м клееных конструкций в год) . Все операции на заводе осуществляются на уровне мировых стандартов . В частности, система сортировки пиломатериалов по прочностным характеристикам и автоматическая система оптимизации поперечного раскроя фирмы System ТМ обеспечивают практически полное использование исходных материалов. Организация производства вместе с высоким технологическим уровнем комбината позволили достичь высокой конкурентоспособности изделий из клееной древесины на мировом рынке, как по качеству, так и по стоимости. Эти предприятия задают вектор развития промышленности строительных материалов для малоэтажного деревянного домостроения. В заключение отметим, что мы коснулись лишь некоторых проблем, связанных с малоэтажным строительством в России. На наш взгляд, достичь действительно значимых результатов можно только в результате организации по-настоящему промышленной основы для этого вида строительства, начиная от создания всеобъемлющей нормативной базы для проектирования и строительства домов, организации производства строительных материалов и комплектующих изделий, до производства готовых комплектов для сборки на строительной площадке.